时代周报记者 刘娟 发自北京
全国政协常委、全国工商联副主席、亿达中国（3639.HK，以下简称“亿达”）董事局主席孙荫环给他的团队下了军令状——
他们要在全国经济热点区域继续布局，在产业地产4.0时代，亿达立志做中国最好的商务园区运营商。
在国内经济下行、企业整体困顿的当下，亿达刚刚交上了一份还不错的年中成绩单：2016年上半年，亿达合约销售额28.32亿元，租金收入1.89亿元，分别同比增长2.9%和11.7%；毛利8.83亿元，较去年同期增长5.2%，毛利率为31.2%，核心净利率8.4%。
产业地产发展到“十三五”的政策黄金期关头，亿达在“产城融合”基础上升级换代，提出了“产城人”新发展模式。
在孙荫环看来，产业地产一定程度上已经供大于求了，产业园区市场的蛋糕实际上会偏向真正有产业聚集能力和运营服务能力的开发商和运营商。亿达此次战略调整，一方面需要依托园区规划加快改造提升传统产业，深入推进信息化与各产业的协同和融合；另一方面依托智慧产业聚集能力培育战略性新兴产业，大力发展生产性服务业和现代服务业，还利于民。
“产城人”融合进入佳境
1984年，在改革开放春风的感召下，孙荫环带领十几个兄弟，凭借建筑手艺和力气，从大连郊外走进市区，创办了亿达。
“上世纪80-90年代，正值大连城市改造的第一轮热潮，企业搬迁、棚户区改造带来了房地产开发的第一个黄金时代，”孙荫环回忆称，亿达第一次跟上了城市发展的脚步，成为城市建设和发展的重要参与者与追随者。
盖楼盖的好好的，为何要挺进软件业？当时，谁都没料到孙荫环会作出如此决定。
“在追随城市发展的过程中，我们逐渐清晰了一个认识：即城镇化不是一个简单的物理过程，城镇化过程中最迫切要解决的是产业的植入，”孙荫环称，只有解决了产业问题，人才能活跃其中，新城才能成为一座有活力可持续的城。
1998年6月28日，当孙荫环为大连软件园奠基的第一铲土落地，大连市产业转型升级的新引擎正悄然发力。
这里原本是大连市郊星海湾畔的3平方公里棚户区，亿达放弃了建工厂的初衷——开发建设软件园，发展能够代表未来的高端产业。孙荫环笃定，只有这样的高科技产业，才能对城市没有污染，才能让有知识的人在这个城市就业、扎根。
1999年7月，大连软件园正式开园，并被科技部命名为“国家火炬计划软件产业基地”； 2001年7月，大连软件园被国家计委和信息产业部授予首批十大“国家软件产业基地”，被称作“北方硅谷”。
“此时，亿达的发展思路已经很清晰，不再是给大连再增加一个产业园区，而是要为大连提供一个绿色文明、宜居宜业的高端综合生态开发样板，”孙荫环称，2009年，大连抓住东北老工业基地振兴和辽宁沿海经济带开发开放两大战略机遇，决定开发建设大连生态科技创新城，推进全域城市化进程。这其中，15.26平方公里核心区开发建设与运营的重任，交到了亿达的肩上。
经过十几年运作，大连软件园累计引入了包括IBM、GENPACT、ORACLE等60余家世界500强企业在内的800多家企业和十几万名从业人员，带动大连软件信息业实现年收入1500多亿元。
在经济观察研究院院长新望看来，聚集智慧产业，打造智慧新城，正是亿达两大核心能力。
很快，亿达模式开始在全国复制。截至目前，亿达已在全国先后运营了上海亿达北虹桥创业城、杭州北部软件园、苏州高新软件园、昆山花桥财智科技园、深圳海科兴战略新兴产业园、天津滨海服务外包产业园、武汉光谷软件园、重庆两江健康科技新城等数十个商务园区。
在孙荫环的概念里，“产城融合”的理想状态应该是以吸引高素质人群为本，集实体产业发展、创新集群导入、完整生活配套设施为一体的城市综合体。产业、城市、人，三要素缺一不可。
“十三五”时期产业地产进入政策黄金期同时，孙荫环首度提出了产城融合的升级版本——“产城人”模式。即产业、城市、人居融合的运营模式。亿达商务园的核心运营理念是：为入园企业提供“端到端”的全过程、全产业链的服务。
走“轻重并行”新路
产能过剩，正倒逼企业调整“行驶”方向。
“产业园区的博弈从来都是持久战，但是我们通常看到的情况是，众多园区的概念口号虽然喊得无比响亮，但最终要么夭折，要么苟延残喘。”孙荫环此前曾强调，对于一个产业园区来说，首先要规划定位准确，然后明确产业方向，要有耐心，招商有门槛。招商之后，要竭尽全力提供企业发展所需的各种服务，而不是做甩手房东。
如何在高调起步后不陷入难以为继，亿达选择顺应时代发展。孙荫环指出，亿达积极探索行业发展向专业化、精细化、服务化转型，借助多年商务园区运营和管理经验，已形成“轻重资产并行”的新时期企业发展战略。
事实上，亿达向轻资产转型，最早在2014年开始启动。当时，亿达虽然坚持商务园区及物业项目开发及销售的双业务主体地位，但二者呈不断分离之势。通过不断拓展与实践，亿达逐渐形成以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营业务为主的独立板块，这些业务成为拉动亿达业务量级增长和盈利储备的新引擎。
2015年，亿达迈入业务升级元年，提出“轻重并行、全国布局”的发展战略，重点对上海、北京、深圳、杭州等城市进行拓展，加大轻资产业务规模。
“从目前情况来看，一线城市其实不缺产业项目及办公场地，缺乏的是闲置园区、低效项目的改造、升级与盘活，”孙荫环透露，亿达采取“轻资产”布局，立足于“拼服务、造平台、重运营”，重点聚焦两大业态：一类是工改办、商改办的项目，另一类是产业园、商务园、科技园、写字楼等项目。同时聚焦两大区域:核心商务区和科技产业集聚区。
亿达组建有丰富商务园区运营能力的团队，负责项目的投资、改造、招商、运营管理及服务，并把此种模式逐渐从一线城市向二线城市过渡。
“不少二线城市产业基础较好，产业升级需求迫切，亟需建立能承接产业转移的产业园区。”孙荫环称，在二线城市，亿达践行“产业合伙”，采取轻重并举战略。在长沙、天津、采取等地已组建团队并开始运营。
“亿达不仅是集聚高端产业的平台和载体，并且将自身定位为商务园区开发和运营服务的引领者，轻重资产并举全国多点布局，表明了其对长期发展的重视与信心”，北京艾力森中研咨询有限公司总裁洪文平表示。
到了看成绩单的时候。去年，亿达在轻资产运营方面成效显著，累计签约物业面积已达 150 多万平，轻资产运营管理收入同比增长 500%。今年，亿达先后与武汉、郑州、成都等地签署新城项目。在克而瑞推出的2016年中国产业地产30强榜单中，亿达位列第七位。